Dans cet article, nous faisons le point sur l’assurance dommages-ouvrage et l’assurance RC Décennale.  Tous deux concernent la construction d’un bien immobilier.  Voici quelques explications…

Selon la loi, tout édifice construit, est garanti par son constructeur pendant une durée de 10 ans.  

Dans ce cadre, le constructeur est tenu de souscrire une Assurance Décennale pour garantir son travail pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux. C’est ce qu’on appelle aussi la garantie RC Décennale.  

Il y a très longtemps, en raison d’un certain nombre d’abus et d’oublis de la part de maçons pas très honnêtes (qui travaillaient sans assurance). La loi a été renforcée pour protéger le consommateur et c’est ainsi que l’assurance dommages-ouvrage a vu le jour.  

La principale différence entre les deux est que la garantie décennale doit être souscrite par le constructeur, et la dommages-ouvrages doit être souscrite par le maitre d’ouvrage, c’est à dire celui qui commande les travaux.

Un peu de vocabulaire

Avant de décrire les différentes assurances, il est important de comprendre les différentes étapes et le vocabulaire d’un chantier:

• L’ouverture du chantier: la date « officielle » du premier coup de pelle.  
• La réception du chantier: la date « officielle » de prise de possession de l’ouvrage.  Celle-ci peut être déterminée par un Procès Verbal de réception, ou par l’utilisation tacite du bien ou de l’ouvrage (un emménagement par exemple).  
• La période de parfait achèvement des travaux :  c’est la période de un an qui suit la date de réception du chantier.  En l’espèce, le constructeur doit garantir la solidité de son ouvrage – sans faire appel à ses assureurs – pendant une période de 1 an avant que la garantie décennale prenne le relai. 

L’assurance dommages-ouvrage (DO)

L’assurance dommages-ouvrage assure le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale subis par l’ouvrage sans attendre et sans franchises.  En général, les banques l’exigent pour sécuriser un prêt bancaire.  Elle permet au maitre d’ouvrage de faire des réparations rapidement si l’ouvrage est endommagé sans attendre les délais juridiques d’un éventuel procès.

La compagnie fournissant cette garantie doit faire effectuer les travaux nécessaires déterminés par une expertise unique. A charge pour elle de se retourner ensuite contre le ou les responsables des désordres constatés. 

Pourquoi souscrire?

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire si vous avec contracté un prêt bancaire.  En effet, les banques ne vous accorderont pas de prêt sur un bien immobilier si une dommage-ouvrages n’est pas adossée au dossier.  De plus, cette assurance a un caractère d’obligation, sa non-souscription est donc passible de sanctions et peut entrainer des difficultés en cas de revente.

Par ailleurs, si vous vendez votre bien avant les 10 ans, cette dommage-ouvrages reste valable pour les futurs propriétaires jusqu’au terme des 10 ans après la date de réception.  

Lorsqu’un sinistre a lieu, la recherche des causes de cet évènement peut être longue et difficile. D’où l’intérêt de souscrire cette assurance qui accorde une indemnité qui permet de payer, sans franchise et sans attendre de découvrir les responsables, les travaux de réparation. 

Qu’est ce que l’assurance dommages-ouvrages couvre?

L’assurance dommages ouvrage couvre, pendant la durée de la garantie décennale, tous les dommages physiques compromettant la solidité de l’ouvrage relevant de celle-ci, y compris ceux provenant d’un vice du sol. Elle ne comprend pas les parties mobiles comme les portes et les fenêtres, ni les désordres esthétiques. 

En revanche, cette garantie ne s’applique pas aux dommages causés par l’assuré, ni à une usure normale, un incendie, un attentat, un cyclone ou autres causes étrangères. Elle peut, mais en option, s’appliquer aux dommages immatériels subis par le propriétaire ou ses occupants (préjudice dû à la perte de la jouissance de la maison, par exemple).

Quand souscrire ?

L’assurance dommages-ouvrage doit absolument être souscrite avant l’ouverture du chantier. Elle prend son effet au terme de la première année suivant la réception des travaux et expire en même temps que la garantie décennale souscrite par l’entreprise. 

La date de souscription de la DO doit être antérieure à l’ouverture du chantier. Comptez trois mois minimum avant l’ouverture du chantier, pour réaliser vos recherches et aboutir dans le domaine de l’assurance dommages-ouvrage.

La garantie RC Décennale

La RC décennale est le jargon technique pour Responsabilité Civile Décennale.  C’est le contrat d’assurance du constructeur.  

Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maitre d’ouvrage, des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. 

Sont donc concernés en tant que « constructeur » :

– architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maitre de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage,

– vendeur après achèvement d’un ouvrage que vous avez construit ou fait construire,

– vendeur d’immeubles à construire (vendeur sur plans : à terme ou en état future d’achèvement à un ou plusieurs futurs propriétaires) promoteur immobilier (vendeur professionnel après achèvement d’immeubles qu’il a fait réalisés en assumant toutes les étapes et démarches d’un projet de construction), de constructeur de maisons individuelles et de contrôleur technique.

Quels sont les principes de la responsabilité ?

Le constructeur a une présomption de responsabilité d’ordre public pendant les 10 ans qui suivent la réception des travaux. Ce qui veut dire que vous ne pouvez vous exonérer de cette responsabilité de plein droit que si vous prouvez que les dommages proviennent d’une cause étrangère : un cas de force majeure, la faute d’un tiers ou celle de la victime.

La partie « Responsabilité Civile » concerne la responsabilité civile de l’entreprise pendant les travaux: si une personne est blessée ou si un ouvrage est détruit.  La partie RC est similaire à toute couverture de responsabilité civile des entreprises classiques.

Que couvre l’assurance de responsabilité décennale ?

Le contrat garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage, lorsque la responsabilité du constructeur est engagée. La garantie couvre les dommages matériels, d’une certaine gravité, quelles qu’en soient les causes et origines, résultants de vices cachés lors de la réception et révélés dans le délai de 10 ans. Les dommages doivent être d’une certaine gravité et doivent avoir pour conséquence :

– soit de compromettre la solidité de l’ouvrage,

– soit de rendre l’ouvrage impropre à sa destination. C’est une notion subjective interprétée au cas par cas.

Le constructeur doit être en mesure de justifier son contrat d’assurance RC décennale à la date d’ouverture du chantier.  Si le constructeur n’était pas existant (jeune entreprise), alors il doit justifier son contrat de RC décennale le jour de création de son activité.

Attention: privilégier la RC Décennale par capitalisation

Lorsque vous travaillez avec un constructeur, vérifiez bien que son contrat de RC décennale soit par capitalisation.  Cela signifie que votre ouvrage est garanti pendant 10 ans même si votre constructeur a disparu (arrêt d’activité, liquidation, radiation…).

Bien entendu, BLR International est couvert par une assurance RC Décennale par capitalisation.  N’hésitez pas à nous poser d’avantage de questions dans les commentaires en cas de besoin.